강남 탄생 소식은 이번이 마지막이다. 강북과 큰 가격차이가 없던 강남아파트가 어떻게 상류층으로서 프리미엄이 되었는지 살펴보자. 내용에 앞서 강남이 어떻게 발전했고 사람들이 강남에 어떻게 모이게 되었는지는 이전 글을 읽어보시기 바랍니다.
2023-03-03 – (부동산) – 강남의 탄생 1부 – 강남의 이야기는 어떻게 시작되었을까?
강남의 탄생 – 강남의 이야기는 어떻게 시작되었을까? 1장
한국에서 가장 부유한 마을은 어디입니까? 강남입니다. 한강을 중심으로 성수동, 한남동 등 떠오르는 부촌이 생기고 있는 것은 사실이지만, 1980년대부터 현재까지 우리나라 부의 중심지로 여겨져 왔다.
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2023/06/03 – (부동산) – 강남의 탄생 2부 – 친구들과 강남으로 가다
강남의 탄생 2부 – 강북에서 강남으로 모여라
지난 포스팅에 이어 강남의 탄생을 두 번째로 살펴보는 시간입니다. 정부는 강남에 정치·경제적 목적으로 대규모 택지와 기반시설을 개발하기 시작했고 한강 이북 사람들은 남하했다.
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프리미엄 주상복합 강남시대 개장
압구정 현대아파트
1990년대에는 오렌지족과 야타족을 중심으로 자신들만의 압구정 문화가 발달하면서 암구정동을 중심으로 한 강남의 경제적 위상이 높아지기 시작했다. 1990년 강북과 강남 사이에 주택 격차가 있었던 것은 사실이지만 그 격차가 지금만큼 크지는 않았다. 하지만 ‘압구정 현대아파트’라는 브랜드 프리미엄이 본격적으로 등장하면서 강남은 부의 상징이 됐다.
국가 파산의 날, IMF
경제는 급성장했고 아시아의 잠이라 불리는 1990년대의 호황기는 1997년 IMF 위기로 잠시 이어졌습니다. IMF 위기를 간단히 설명하면 외환부도 사태로 한국이 국제통화기금(IMF)에 구제금융을 요청한 경우다. 사상 최대의 경제위기로 치솟는 강남 집값이 반토막이 난다. ‘부동산 무적, 강남 무적’이라는 문구가 처음으로 반대에 부딪혔다. 언론은 “한국 부동산은 끝났다”, “집에서 돈 버는 시대는 끝났다”는 구호를 쏟아냈지만 집값은 2년여 만에 빠르게 회복했다.
1999년 부동산 가격이 바닥을 친 후 강남을 비롯한 서울 대부분 지역의 부동산 가격이 회복되기 시작했다. 당시 한국 기업들도 회생하기 시작했지만 개인적으로 1999~2000년 닷컴 거품이 한국 기업에 유동성을 공급하는 도화선이 된 것 같다. 당시 강남 중부 테헤란로 소재 기업들의 주가는 연일 신고가를 갱신했다. 강남은 업무시설 입지면에서 주목받고 있으며, 국내 최고의 업무공간이 되었습니다.
부자를 위한 프리미엄 아파트의 등장
이에 따라 부동산 가격이 점차 오르고 국내 최초로 평당 1000만원이 넘는 집들이 속속 들어서고 있다. 이에 맞춰 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크 등 압구정 현대아파트와는 다른 고급스럽고 우뚝 솟은 고가의 아파트가 분양될 예정이다. 브랜드 주택의 시대가 본격적으로 시작된 것도 이때부터다. 압구정 현대아파트 시대는 타워팰리스 시대로 바뀌었다. 타워팰리스의 부상과 함께 로컬 브랜드 강남이 또 하나의 새로운 프리미엄 브랜드로 부상하기 시작했다.
위 아파트는 기존 일반 아파트보다 2배 이상 높은 가격에 분양됐지만 좋은 매매 실적을 거뒀다. 즉, 가격이 중요한 것이 아니라 지역의 프리미엄이 더 중요해진 것이다. 이때부터 부동산 양극화가 심화되기 시작했다. 2000년대 초·중반만 해도 강남구 주택은 평당 2000만원이 넘었지만 당시 강북은 여전히 평당 1000만원이 채 되지 않았다.
이후 아파트를 찾는 사람들은 점차 기존 아파트와는 다른 것을 원하게 되었다. 건설사들은 이러한 요구를 이해하고 아파트를 보다 고급스럽게 업그레이드하기 시작합니다. 거실 바닥은 대리석을 사용했고, 단순 가전 브랜드는 수입 제품으로 대체했다. 반신욕을 편안하게 즐길 수 있도록 욕실에 스파욕조가 설치되어 있으며 지상층 주차장은 지하로 연결되어 있으며 지상에는 아름다운 조경시설물이 배치되어 있습니다. 또한 체육관, 수영장, 독서실과 같은 시설을 갖춘 커뮤니티 공간이 점차 등장할 것입니다.
반포자이와 래미안 퍼스티지도 단지 내 작은 산과 호수 공원을 가지고 있다. 이전에 존재하지 않았던, 기존의 주택과 완전히 다른 가정용 제품이 등장하면서 주택 가격이 천정부지로 치솟았습니다. 단시간에 평당 3000만원 시대가 1000만원을 넘어섰다. 그리고 두 보헤미안 단지를 시작으로 서초구 반포동이 고급주거지역으로 주목받기 시작했다. 그때까지 반포동 집값은 압구정동 집값보다 무조건 수백만원 저렴했지만 반포동 아파트는 점차 압구정동 현대아파트와 경쟁하기 시작했다.
서브프라임 모기지 사태의 발발
하지만 영원히 오르기만 하는 자산은 없다는 말인가 2008년 미국에 금융위기가 닥친다. IMF 이후 천정부지로 치솟은 한국 부동산 시장이 영향을 받고 있다. 리모델링으로 가격이 폭등한 압구정 현대아파트도 대대적인 조정을 받았다. 하지만 반포자이와 래미안 퍼스티지는 크게 떨어지지 않고 시세가 유지되다가 두 지역의 집값이 역전된다. 재건축 아파트와 신축 아파트 사이에서 신축이 이깁니다.
현재 부산 등 일부 지방도시의 부동산 가격이 크게 오르고 있는 것이 특징이다. 서울 부동산은 2008년 하락했다가 한동안 회복세를 보이다가 2012년까지 다시 하락했다가 2013년 바닥을 치고 다시 오르기 시작했다.
강남 일대 재건축에 초점이 맞춰져 재건축이 본격화되면서 개포·반포·잠원·고덕·둔촌·압구정 일대 가격이 회복됐다. 실제로 일부 단지는 대형건물로 분양되기도 했고, 강남 아파트는 평당 4000만원대의 시장을 열었다. 일부 단지는 평당 1억 원까지 오르는 등 재건축 문제로 지은 아파트 값이 폭등했다. 재건축을 앞둔 압구정 현대아파트 가격은 다시 반포자이와 래미안 퍼스티지를 뒤집고 강남구 부동산의 위상은 다시 압구정으로 돌아온다.
평당 2억원 시대가 온다
현재 아크로리버파크는 강남권에서 가장 비싼 주택 중 하나다. 2016년에 입주해 마지막 상승세에 34평형 아파트가 46억6000만원에 거래돼 모두를 놀라게 했다. 평당 1억3700만원에 거래되고 있었다. 곧 원베일리가 오픈하고 반포주공1단지가 매각되면 가격은 원바이일리를 넘어설 것이다. 또 압구정현대아파트도 언젠가는 재건축될 예정인데, 그렇다면 다음 상승기는 평당 2억원대를 본다고 해도 과언이 아닐 것이다.